王健林和潘石屹向左 孙宏斌向右

  中国的房地产江湖随着昨日一条新闻的刷屏而备受关注。

  7月10日,万达商业与融创中国签订转让协议,以总额631.7亿元的价格将76个酒店和13个文化旅游项目出售给融创中国。具体包括,万达以295.75亿元将13个文旅项目的91%股权转让给融创,融创承担项目的全部贷款,此外,融创还将以335.95亿元收购万达的76个酒店项目。

  无独有偶的是,在不到一周之前的7月6日,SOHO中国董事长潘石屹表示将出售北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两个项目。更早前的6月24日,潘刚刚以35.73亿元人民币出售了上海虹口SOHO。

  急于轻资产化,或是忙不迭地接盘重资产,国内房地产市场的两种截然不同的经营模式正浮出水面。

  向左走,轻资产模式好调头?

  根据《每日经济新闻》梳理,万达此次出售的13个文旅项目总投资约5400亿元,与之相比,出售价格堪称低得惊人。万达“廉价”出售资产是出于何种考虑?

  “通过这次资产转让,万达的商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”王健林称。当日,王健林在接受《财新网》采访时表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。他预计,交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入

  万达轻资产模式的转型思路由来已久,王健林也在不同场合都表达过他去房产化的决心。他曾说,房地产高利润时代已经过去,重资产模式虽然还能发展,但难度在加大,要快速扩大规模,就要转型轻资产。

  万达从2014年就开始研究轻资产模式,即投资建设万达广场,全部资金由别人出,万达负责负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统,所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。王健林在作年度工作报告时表示,2016年,万达成功转型轻资产模式,全年共开业50个万达广场,21个属于轻资产项目。今年上半年新开业项目14个,其中轻资产万达广场就占了9个,新发展项目28个,其中26个万达广场全部为轻资产项目。

  中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示,万达转让非核心资产的主要目的应该与其回归A股受挫有关。万达作为国内最大的商业地产公司,上个月债券出现恐慌性抛售,可能影响了流动性,也可能会对其未来融资和发债带来负面影响,而转让非核心资产对提高流动性有帮助。

  王健林并不是唯一进行轻资产化转型的房地产大佬。7月6日,SOHO中国董事长潘石屹表示,将会出售北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两个项目。两项目预计将套现超过100亿。这也不是潘石屹第一次出售SOHO项目了,6月24日,其刚刚以35.73亿元人民币出售了上海虹口SOHO。

  如此大规模的现金回流到上市平台,潘石屹要如何花?

  “主要还是投到SOHO 3Q业务上来,还有一些可能用于分红。”潘石屹接受《证券日报》采访时表示,接下来,SOHO中国将向轻资产转型,不会再拿地建房,将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展,以租赁方式获取物业,再改造成SOHO 3Q进行运营管理,该业务将成为SOHO中国未来两三年之后新的业绩增长点。

  SOHO3Q项目是将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外租出去,预订、选位、支付等所有环节都在线上完成,是SOHO互联网转型的关键。SOHO中国总裁阎岩透露,截至到现在,SOHO 3Q有1.7万个座位,17个中心,整体出租率为85%,预计到年底出租率将达到95%。接下来,为了完成SOHO 3Q数量级的扩张,未来除了一线城市,还会下沉到二线城市,也有可能到三线城市去发展。

  除了王健林和潘石屹,5月11日,李嘉诚在出席长实地产股东会也时表示,2017年长和依然会出售价值数百亿物业,18年也是如此。

  近年来,地产龙头们纷纷抛售重资产,究竟释放了什么信号?传统地产模式的风口真的要变了吗?

  对此,全国房地产商会联盟执行主席、中国商业地产联盟理事长顾云昌对中新经纬表示,轻资产模式,就是用自己的品牌和经营方面的特长(经验、智慧)去吸引别人的投资,用别人的钱来实现自己的发展路径。想要轻资产化,必须有自己的品牌和智慧。现在很多人都在讲轻资产,有品牌有实力的都在走或者准备走这个道路,这也是房地产等重资产行业未来的一个发展方向。

  向右走,摊子越大胜算越大?

  有别于王健林、潘石屹的持续抛售、转型,房地产界特立独行的“黑马”孙宏斌和他的融创中国近几年则一直在“买买买”的路上停不下来。

王健林和潘石屹向左 孙宏斌向右

融创中国近一年来的并购投资情况(不完全统计)

  孙宏斌表示,这次交易涉及的资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。然而根据《21世纪经济报道》分析:自有资金这个说法显然是错误的,只能说融创账户上还有900多亿现金,但融创的负债更多。根据融创2016年的年报,截至2016年底,融创中国总负债2577.72亿,净负债率121.5%,而2015年融创中国总负债为960.89亿元,净负债率75.9%。借贷总额方面,融创中国从2015年的417.99亿,增加到2016年底的1128.44亿。

  以2017年战略投资乐视为起点,融创中国已经变成了“加杠杆”最快的房地产公司之一。据一财网报道,如果加上万达的项目,融创中国目前的负债率或已达到200%。

  在融资成本越来越高,金融去杠杆进程加速的背景下,融创为何要以如此高的负债率收购重资产呢?

  孙宏斌曾表示,(房地产)行业整体规模再增长很难,但是市场份额将快速向大公司集中,形成的路径有两条,一是小公司买了地以后做不了,挣钱退出让大公司来做,二是企业间的收购、兼并,这对于本身就具备金融属性的地产行业而言特别重要。

  顾云昌表示认同孙宏斌的看法:“中国房地产行业的现状就是大而强的企业越大越强,弱而小的企业被兼并和淘汰,这是市场经济发展过程中优胜劣汰的必然结果。中国房地产发展的现阶段,在调控政策和市场波动情况下,这样的集中现象可能会加快,这两年也正在加快。不少企业就抓住这样的机遇来进一步扩大市场份额,通过兼并、合作、收购等办法来拓展市场。很多前十强、前二十强的企业已经显示出在这方面的威力和进度,孙宏斌就是其中的一员,而且是特殊的一员,这确实是非常好的机遇,中国的房地产市场已经从春秋时期的百花齐放、百家争鸣到现在的战国时期七国争雄的局面,这是市场经济发展的必然,也是现阶段中国房地产市场发展的一个显著特点。”

  张大伟也认为,这笔交易体现了房地产发展到今天进入白银时代的最主要特征,从过去的拿地竞争到现在的企业之间股权兼并。房地产进入存量运营时代,而在中高端住宅销售市场非常活跃的融创开始进入酒店、文旅的持有和运营市场。

  对于不少业内人士担忧孙宏斌和融创中国的资金链能否保持平衡,顾云昌认为:现在的重资产发展模式既可以加快融创发展的速度,又可能让其遇到很大的风险。因为重资产很多,融创的资金链一旦出现问题,市场一旦出现变化,或者有决策判断上的失误,就会造成很大的损失。

  张大伟则认为,融创目前已经属于房地产龙头企业,过去单一侧重中高端住宅市场的发展市场显得有所狭窄,这种情况下,介入酒店及文化旅游地产市场,也有利于企业的业务开拓。从资本层面看,融创今年股价累计上升接近150%,也体现了资本市场对融创的运营模式认可。

相关推荐
新闻聚焦
猜你喜欢
热门推荐
  • 东方君悦位于CBD区域内

      东方君悦目前在售少量平层公寓,户型面积为75、90、183平米,均价约43000-45000元/㎡,层高3.65米,详情请咨询售楼处。 东方君......

    06-01    来源:沈阳广播整理

    分享
  • 南京仙新过江通道桥型方案曝光

        扬子晚报讯(记者石小磊)最近关于过江通道的新消息一个接一个,5月25日,列入今年建设计划的南京仙新路过江通道桥......

    05-28    来源:网络

    分享
  • 地铁S7号线开通后,快客客流降四成

      10多天前,一列列粉嘟嘟的地铁S7号线列车从市区直接开到了溧水城区,市民在两地往返有了新的选择。不过,新线的开通,......

    06-10    来源:网络

    分享
  • 南京自如持有房源2.5万间 累积服务租客

        很多人会认为,自如不就是链家吗?   其实不然,2016年,自如从链家剥离,全面独立运营。2018年1月,自如拿到了4......

    06-25    来源:网络

    分享
  • VR看房:碧桂园凤凰城192㎡巴黎星空户型

      本期推荐的楼盘为碧桂园凤凰城 碧桂园凤凰城自2011年面世,一直以国际成熟社区的姿态傲居南京东,目前已是约80000人的幸......

    04-13    来源:网络

    分享
  • 前4个月财政收入增12.9% 地方政府揽1.8万亿

      内容来自:21世纪经济报道 4月财政收入印证了市场对4月份宏观数据向好的预期。   5月14日,财政部公布4月份财政收支数......

    05-16    来源:网络

    分享
  • 接下来如果房地产开发投资过热

      房地产投资增速超预期 上涨趋势料难续......

    04-23    来源:沈阳广播整理

    分享
  • 调控大招来了,你接得住吗?| 0517乐居晚

        自3.17楼市新政出台以来,各地针对当地情况都相继出台了各种调控政策。关于调控,只有你想不到的没有政府出台不了......

    05-17    来源:网络

    分享
  • 新江北孔雀城:超乎想象的实用空间!“户

        家不止是一个居所,一个简单生活的地方,家更是一处心灵的归宿,承载着一个家庭对于幸福的美好期待。舒适的户型空......

    05-10    来源:网络

    分享
  • 上周南京楼市成交量下跌六成

        南京网上房地产数据显示,截至5月20日19:30,南京楼市上周(5.14-5.20)共认购商品住宅837套,成交523套(不含溧水、高......

    05-22    来源:网络

    分享
返回列表
 
Ctrl+D 将本页面保存为书签,全面了解最新资讯,方便快捷。