前房企高管记忆中的这些年:房价畸高是过度“市场化”的反噬

  2016年,王旭退休,告别了她工作近30年的房地产业。作为南方某二线城市房地产企业前高管,她经历过中国房地产的黑暗时代,也经历“一夜清盘”的疯狂。她见识过房价一个月跳水30%,也见识过房价一年翻倍。在她个人看来,当今房价的畸高,其实是房地产市场过度“市场化”的反噬。

  在她看来,当下“租售并举”政策的出台,或许会把中国的房地产行业带回1998年房地产改革的初衷—那一个刚刚启动房改,启动房地产市场化,建立不同类型的住房保障体系的年代。

  “现在是高级住宅一统天下的年代,这会使得住房需求的多样性被抑制。租售并举,其实是为已经畸形发展的房地产行业,做一次‘整形手术’。”王旭对时代周报记者表示。

  “房子原来要用钱买”

  在王旭最初加入房地产行业的时候,许多人还没有意识到,房子原来要用钱买。“当时每个单位都会有福利分房,房子问题并不会成为一个家庭的话题和负担。”

  在王旭刚刚入行的20世纪90年代初,全国许多城市的房价,仍在经历海南(楼盘)大开发房地产泡沫带来的阵痛。“当时国家第一次对房价进行调控,使之前疯涨的包括海南等地房价几近‘腰斩’。”

  但在王旭的城市,房价的成交却是“风景这边独好”。

  1992年,王旭所在的公司开发出当地第一座甲级写字楼,凭借地利之便,当时这座甲级写字楼的发售地,选在了香港。

  20多年以后,王旭依然记得展销会当日的盛况。“我还很清楚地记得,那天开盘是早上9点,但我们在早上7点多进去准备的时候,门口就已经排起了长龙。而门口不少‘黄牛’兜售认购筹,叫价都是2000港元。”

  让王旭更加震撼的是开售之后的场景,许多香港投资者使尽一切力气挤到工作人员面前,不顾一切要求签约。“买少见少啦!(粤语指“越买越少”)”一位香港投资者这样对王旭说。

  据王旭介绍,1993年广东人年均收入只有4600元人民币左右,而当时这座写字楼的开盘售价是1万港元,“在当时,1万港元大概是11500元人民币左右,这个价格,在国内几乎没人能承受,也没人愿意购买”。

  从1993年到1995年,人们对于房地产投资的意识开始觉醒,房地产也开始迎来了“蜜月期”。

  1995年,王旭所在的公司落成一座高层住宅,这是那个城市第一座高层住宅,因此当时开盘的售价,达到4000元/平方米—1995年广东地区居民人均年收入,大约是8250元。

  “和之前的甲级写字楼不一样,这一次的楼盘瞄准的是国内市场的消费者。”王旭对时代周报记者介绍,公司最初推出楼盘的时候,希望吸引高端人群前来购买。“现在看来,定价是有点太高了。也是因为这样,许多潜在购买者选择了观望。”

  另一方面,香港房地产的泡沫,也使投资者变得保守,交投开始变静。“其实从1996年中下旬开始,一些香港投资者就已经认为房地产的泡沫快要爆破,他们的情绪也影响到我们这边的投资者了。”

  果然,一年后“亚洲金融风暴”爆发,香港经济一片萧条。受此冲击,国内市场也陷入惨淡。王旭对时代周报记者介绍,金融风暴期间,上述高层住宅的每平方米单价曾经跌到不足2000元,但依然是“售楼部里连苍蝇都不来一只”。

  更让王旭伤感的,是前述甲级写字楼的香港业主破产和跳楼身亡的消息传来。由于当时甲级写字楼的物业管理公司是王旭所在公司的下属公司,包括破产查封以及过户,王旭都需要协助处理。“这是那几个月唯一还需要费心的工作了。”王旭这样对时代周报记者回忆。

  从低迷到疯狂

  接下来的1998年成了中国房地产历史上具有里程碑式意义的一年:福利分房制度成为历史,中国房地产正式进入商品化时代。

  但金融风暴所造成的冲击仍未退去。“当时房改政策出台之后,业界的确兴奋过一段时间,但因为我们的城市距离香港较近,房地产受到香港经济状况的影响还是比较大。”在王旭看来,1998年的回忆有点太过平淡。

  之后几年,房地产一路处于售价年涨幅4%-5%的不温不火的状态。

  2002年,王旭公司在市中心地段开发30层的高层建筑,但开卖不久就遇上SARS,原本看起来稍有起色的房地产又一次跌落谷底。“2003年的‘五一’黄金周,原本是成交的黄金机会,那一年,我们一套房子也没有卖出去。”

  转机在王旭毫无期待时到来。2003年年末开始,房价开始了N连跳。

  在这座二线城市,房价的上涨较一线城市而言有所缓和,但2003年开发的新楼盘,从刚刚发售时的2600元/平方米,一路涨到2007年年末二手楼成交的超过6000元/平方米。

  这是王旭经历的第一个黄金时代:“这是空前的发展时期,不仅房地产市场的成交均价节节攀升,成交量也不断上涨。”

  在2007年,房地产进入了“疯涨”期,尤其是11、12月两个月,中国房价曾连续上涨达到10.5%。

  “经济大环境的向好和城市化的推动,使得房地产需求大大增加。”王旭这样解读当时房地产的上升趋势。

  一涨涨了8年

  又一场猝不及防的“金融海啸”,让房价在2008-2009年有一阵时间“偃旗息鼓”。

  王旭告诉时代周报记者,经历过2007年年末的疯狂之后,不少刚需购买者都已经在2008年左右出手。以她所在的企业为例,“在房地产低迷期间出手的,不少都是着急结婚的年轻人。而改善型的购买者,更多是抱着‘买涨不买跌’的心态持币待购”。

  但2009年中下旬开始,涨势又在卷土重来。

  而且这一次一涨,就涨了接近8年。

  这几年,王旭所在的城市开通了地铁,房价再一次迎来了三级跳。“轨道交通不仅会使交通节点附近的房价迅速升高,还会使得城市相对外围区域通勤时间大大缩短,拉动外围区域房价的上升。”

  与此同时,和其他周边城市的进一步联系,也使得房价因为承接其他城市的溢出效应而上涨。

  “我们公司在2012年开盘的一个楼盘,接近一半的购房者都来自邻近的城市。”这是越来越紧密的城际网络带来的效应。

  经历过房地产市场化改革这些年,王旭最后决定了提早退休,离开这个繁忙的焦点行业。而在退休的位置上观察2017年3月开始的新一轮房地产调控,王旭似乎看到了一些不同。

  “我们肯定回不去1998年了,但我们也许回得去当年改革的初衷,建立不同类型的住房保障体系,矫正过度市场化,让它变得更全面。”王旭说。

  (应采访对象要求,王旭为化名)

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